四叔又叫人買樓！

今日四叔又叫人買樓，指「自住可以買，炒就唔好了」，並指樓價最多跌多一成。

買不買樓是個人決定，要考慮的因素很多，對此我沒意見。但我實在覺得，這半年裏還叫你買樓的地產商、地產經紀等，我唔知用好嬲定好笑嚟形容。

第一，這些人都不是醫生、律師那類專業人士，受專業操守規範，換言之他們可以隨便吹水發表意見而不用負責；第二，他們全部都有龐大利益衝突，正如韓非子話，賣棺材嘅都希望每日有人死，地產商和地產經紀唔去到證實跌果刻，點會倒自己米同你唱淡？冇成交仲有生意？

樓價跌咗幾多？一至兩成，係咪好多？唔係，跌一至兩成仍然係天價，仍然係好多人負擔唔起。咁喺呢一刻邊個有能力買樓？十年前入市依家仲賺緊大筆果批，但如果係自住，多數唔會賣；如果有多一層係投資用，賣就係止賺，即係睇淡，賣咗唔會買另一層。呢幾年入市果啲，有可能做緊負資產，或者資產值已縮水一兩成，換大啲就好艱難，又唔多會買。呢幾年都買唔到，跌咗一兩成仍然都係買唔到，冇得買。剩返嘅，就係原本買唔到，跌咗一兩成剛好買到，同埋本來就買到，等跌先買嘅人，呢啲人有幾多？唔太多，但問題係，如果佢哋入市，係咪真係「自住就冇問題」呢？

試想，如果最後呢批仍能夠在高位(跌一兩成根本唔叫咩低位)全部接埋貨，假若樓市再下滑，即係成個市場嘅購買力就揸乾揸淨，咁請問個市場仲有咩能力托住個市？越來越少人接到貨，樓市只會再下滑。如果我係地產商或地產經紀，我都希望依家啲人覺得見底快快入市，消耗最後的購買力，自己袋袋平安，樓市唔再跌，就冇晒憂慮，樓市真係跌，連最後的錢都捲走埋，憂慮嘅就係呢一兩年買樓果班。

地產商不是不斷用盡招數捲盡市場上所有購買力嗎？為甚麼越來越多私樓劏房，越劏越細，越起越垃圾？因為連經濟能力較差的，都能夠死慳死抵上到車，滿足了香港的「核心價值」。到今日，樓市開始下調，都只係調咗半年果一成幾，就急急叫大家入市，希望谷埋最後的購買力。咁樣，地產商就贏到最後！

咁話返轉頭，自住又怕咩下行風險呢？其實如果你係公務員、長工教師等「鐵飯腕」，問題就真係少好多，唯一問題係你高位接貨月供二萬以上，份工變晒質幾屈辱你都要忍忍忍，人生幾無意義幾辛苦捱出健康問題都要頂頂頂，基本上你唔使點擔心供唔到嘅。但其他打工仔呢？

半年前寫過文話今年經濟不看好，事實上這半年經濟係差，連的士佬都話靜咗好多。但你話係咪好差？又唔係，但會唔會差落去呢？我唔知，我剩係知道，有間大型建築師樓減薪15%，今日東亞炒咗180人。「樓價下滑」和「自住冇問題」背後的關鍵假設係「你仍然有能力供樓」，即你的收入即使冇增加，也要不變。大家關心嘅，從來唔係樓市下跌多少，而係經濟有幾差，會否出現大規模裁員和減薪潮。近幾年樓價相當高，即使而家入市都係供死你，則師要減15%，做證券的被裁員，這些都是聽起來十分高收入的專業啊！供樓負擔咁大，裁員減薪就業機會減少失業率上升，一個人撐到幾耐呢？租都話可以租偏遠啲，買的話，變了負資產，賣樓都唔掂。這才是最得人驚的地方。

所以我先話，有鐵飯腕，唔使驚，最多學做奴才。但你份工唔係鐵飯腕，冇雄厚積蓄(唔係資產，經濟下滑資產一樣萎縮)，在一個樓市下滑的階段入市，係要三思再三思。無論上升或下跌的趨勢，都不會一直跌然後停低，中間必然有起伏，求其搵張股票圖看看便會知道。你真肯定，連續跌了半年後的少少升勢，就係反彈？

其實四叔都同你講咗：「炒樓就唔好買啦，風險高。」即係咩？即係樓市冇乜得點升，咁炒家唔入市，即係需求再減一截，咁點解仲會升？

加上咩加息周期果啲，唔使多講，唔重要，最關鍵仍然係大陸。正如半年前所講，經濟最大嘅隱憂係咩？係大陸啊！點解大陸咁大隱憂呀？因為佢爆大鑊都唔會畀你知啊！唔畀沽空又唔畀唱淡，數據又唔知真定假。冇嘅，直至「讓領導人先走」的壯舉完成，你哋咪知囉。

上述都係吹吓水，唔係專業意見(即使呢方面的財演專業意見更冇用)。想買就買，想信四叔就信——但我要提一提你：四叔無端被捧為股神的年代話恒指升上三萬八點，之後自嘲自己唔係咩股神！大概，係燈神！

不收緊按揭，你就會興奮高追嗎？

金管局出招，將價值七百萬元以下的自用物業，由過去的六至七成按揭成數，一律降至六成，變相令上車更難。看到很多網友狠狠批評，說令人更難買樓。我唱反調，原因就是以現在的樓價，按七成也是上不到車，就算上到車又是否幸福呢？

我向來不願談投資或經濟，因為我不是投資或經濟專家(雖然有時我們的常識比經濟專家如雷鼎鳴之輩好)，也沒有什麼實質投資成就可以拿出來唬一唬大家。寫這篇文章，一來，當然不是為政府說好話，我對特區政府的取態，不用多花筆墨，但我不能因為討厭這個政府，而扭曲自己一些想法去討好大眾。二來，這也不是什麼樓市、投資參考，只是講道理，談常識，大家看後想入市又好，罵政府又好，自行取態。

一.  樓價是否瘋狂？

調低按揭前，我聽到最多的評論是「樓價瘋狂」，樓價高得根本沒有人負擔得起。當李嘉誠早幾天叫年輕人買樓，有人即時製片指出買樓不可能，並被瘋傳，但按揭調低消息一出，大家彷彿又覺得其實是買得起兼買得過啊，為什麼政府要阻止我買？

那麼，究竟大家覺得樓市是否「瘋狂」，是決定調低按揭是否恰當的關鍵。如果大家仍然覺得這種樓價還不算什麼，是可以應付的，是可以上車的，至少還有十幾廿年升的，大家絕對可以入市，並狂罵政府調低按揭，但請不要再胡說「樓價瘋狂」四個字。因為一個瘋狂的樓市，斷沒有理由有這麼多人覺得自己可以負擔又或願意負擔。

但樓市是否瘋狂，大家是可以用理性判斷的。當二人家庭入息中位數大約是三萬時，六百萬單位竟然只是「上車盤」，誰會認為這是正常樓市？

二.  財政欠佳者高追防守力低的價位

面對一個瘋狂樓市，入市風險極高。投資最終講求的不是前景有多好，而是risk management，將風險控制好。在我淺陋的人生中，幾乎沒有見過任何人在投資上可因高追而獲大利，那些少數高追而獲利者往往是幸運，絕大部分人高追都是仆直收場。

低價是最佳的防守，高追幾乎毫無防守力。假設樓市最終下跌四成，早兩三年入市的尚有中度防守力，即使以今日價位計算樓價跌四成，這班人可能只蝕兩成，兩成在任何投資上都不算很大的損失。但高追者則沒有這樣幸運。

再者，在今日「瘋狂」的樓市下，已置業的本就是財政能力不錯的人。當細價樓都狂升，就意味一群財政能力欠佳的人(所以才要吼細價樓)在哄搶接棒。這群現在才入市的人，不少是按捺不住羊群心理，深信「有買貴冇買錯」、「唔買遲啲更上唔到車」的情緒。換言之，就是一群彈藥最少的人，選擇在防守力最弱的時機高位入市，當市況稍有不利，他們最先沒頂，也是最可能率先破產的一批。比起早兩年入市的，他們可謂毫無防守力。

我們不妨逆向思考，如果金管局把按揭放寬到九成，結果會怎樣？就是一大群自以為有能力的市民瘋狂高追，入市門檻太低，需求大增，樓價會更瘋狂上升。到了經濟放緩，這群人必然首當其衝，情況就像美國次按危機，讓一群本來沒有財政能力置業的人瘋狂成為業主，爆煲便成金融海嘯。

當然，可能「有買貴冇買錯」是真理嘛。我只能說，當初銀行推銷雷曼迷債時，Sales也是說「雷曼兄弟都會執粒成個世界都唔掂啦」。

三.  中國模式會千秋萬世一直炒下去嗎？

有人認為，高樓價是大陸人炒起的。這點無可否認，但問題是，我們何以假設中國會千秋萬世富裕下去？如果是的話，那麼「中國模式」豈不成了一種進步、不敗的模式？那麼大家還有什麼好批評呢？但大家相信嗎？相信這種模式和這種政治體制會有不衰落的一天嗎？如果大陸經濟一放緩，香港樓市還可以只升不跌嗎？

有人也認為，大陸人是借香港將資產轉移，所以樓市沒有跌的誘因。這產生兩個問題：第一，大陸人要轉移資產，就是不相信中國模式，那麼我們憑什麼相信一個雞飛狗走的國家，其經濟會繼續繁盛下去？第二，大陸人為什麼用現金來香港買樓？因為作資產轉移，而這些資產是什麼？大部分是見不得光的錢嘛！他們要借投資產品漂白，即使損失也無關係，因為拿着可以見光的五千萬，總比拿着見不得光的一億來得好。

四.  市場是恐懼與貪婪的角力場

投資道理其實很顯淺，畢菲特早已點出：當別人恐懼時我貪婪，當別人貪婪時我恐懼。樓市瘋狂至此，竟然有很多人認為可以應付而高追，這不就是應該恐懼的時候嗎？

道理很易明，為什麼不是每個人都能投資獲利？因為市場是由情緒推動的，沒有情緒，人人理性行事，市場根本無利可圖。情緒推動出來的泡沫，是投資者的紅利。世上沒有理性的市場，因為投資是貪婪與恐懼的遊戲，心理質素決定你的投資結果。貪婪與恐懼間拿得準，就是投資高手。但這樣的高手太少，人類總逃不過情緒的控制，即使高手也如是。

不要問我樓市何時會跌。這個世界沒有人可以答到你。誠哥也不能答到你，他叫你買樓，因為他是一個大地產商，大地產商會不會叫你唔好買樓住，睇定啲，等樓價跌時，即誠哥公司賺少咗兼股票下跌時，你先買啦。你有冇咁天真相信？

買不買，買後的風險，大家要自行評估。風險是很複雜的，例如你的工作是否隱定，樓價跌四成時你是否仍供得起兼很少機會失業呢？例如做政府工，那麼即使現在入市，你的防守力仍會比其他人高，但如果不是，你即使付得起首期，你也有機會變成負資產，公司可能會裁員，或你因高追而一世負債，失去了所有自由，包括選擇工作的自由，以及要有做公司的奴隸的心理準備。