2015年2月27日 星期五

不收緊按揭,你就會興奮高追嗎?


金管局出招,將價值七百萬元以下的自用物業,由過去的六至七成按揭成數,一律降至六成,變相令上車更難。看到很多網友狠狠批評,說令人更難買樓。我唱反調,原因就是以現在的樓價,按七成也是上不到車,就算上到車又是否幸福呢?

我向來不願談投資或經濟,因為我不是投資或經濟專家(雖然有時我們的常識比經濟專家如雷鼎鳴之輩好),也沒有什麼實質投資成就可以拿出來唬一唬大家。寫這篇文章,一來,當然不是為政府說好話,我對特區政府的取態,不用多花筆墨,但我不能因為討厭這個政府,而扭曲自己一些想法去討好大眾。二來,這也不是什麼樓市、投資參考,只是講道理,談常識,大家看後想入市又好,罵政府又好,自行取態。

一.  樓價是否瘋狂?

調低按揭前,我聽到最多的評論是「樓價瘋狂」,樓價高得根本沒有人負擔得起。當李嘉誠早幾天叫年輕人買樓,有人即時製片指出買樓不可能,並被瘋傳,但按揭調低消息一出,大家彷彿又覺得其實是買得起兼買得過啊,為什麼政府要阻止我買?

那麼,究竟大家覺得樓市是否「瘋狂」,是決定調低按揭是否恰當的關鍵。如果大家仍然覺得這種樓價還不算什麼,是可以應付的,是可以上車的,至少還有十幾廿年升的,大家絕對可以入市,並狂罵政府調低按揭,但請不要再胡說「樓價瘋狂」四個字。因為一個瘋狂的樓市,斷沒有理由有這麼多人覺得自己可以負擔又或願意負擔。

但樓市是否瘋狂,大家是可以用理性判斷的。當二人家庭入息中位數大約是三萬時,六百萬單位竟然只是「上車盤」,誰會認為這是正常樓市?

二.  財政欠佳者高追防守力低的價位

面對一個瘋狂樓市,入市風險極高。投資最終講求的不是前景有多好,而是risk management,將風險控制好。在我淺陋的人生中,幾乎沒有見過任何人在投資上可因高追而獲大利,那些少數高追而獲利者往往是幸運,絕大部分人高追都是仆直收場。

低價是最佳的防守,高追幾乎毫無防守力。假設樓市最終下跌四成,早兩三年入市的尚有中度防守力,即使以今日價位計算樓價跌四成,這班人可能只蝕兩成,兩成在任何投資上都不算很大的損失。但高追者則沒有這樣幸運。

再者,在今日「瘋狂」的樓市下,已置業的本就是財政能力不錯的人。當細價樓都狂升,就意味一群財政能力欠佳的人(所以才要吼細價樓)在哄搶接棒。這群現在才入市的人,不少是按捺不住羊群心理,深信「有買貴冇買錯」、「唔買遲啲更上唔到車」的情緒。換言之,就是一群彈藥最少的人,選擇在防守力最弱的時機高位入市,當市況稍有不利,他們最先沒頂,也是最可能率先破產的一批。比起早兩年入市的,他們可謂毫無防守力。

我們不妨逆向思考,如果金管局把按揭放寬到九成,結果會怎樣?就是一大群自以為有能力的市民瘋狂高追,入市門檻太低,需求大增,樓價會更瘋狂上升。到了經濟放緩,這群人必然首當其衝,情況就像美國次按危機,讓一群本來沒有財政能力置業的人瘋狂成為業主,爆煲便成金融海嘯。

當然,可能「有買貴冇買錯」是真理嘛。我只能說,當初銀行推銷雷曼迷債時,Sales也是說「雷曼兄弟都會執粒成個世界都唔掂啦」。

三.  中國模式會千秋萬世一直炒下去嗎?

有人認為,高樓價是大陸人炒起的。這點無可否認,但問題是,我們何以假設中國會千秋萬世富裕下去?如果是的話,那麼「中國模式」豈不成了一種進步、不敗的模式?那麼大家還有什麼好批評呢?但大家相信嗎?相信這種模式和這種政治體制會有不衰落的一天嗎?如果大陸經濟一放緩,香港樓市還可以只升不跌嗎?

有人也認為,大陸人是借香港將資產轉移,所以樓市沒有跌的誘因。這產生兩個問題:第一,大陸人要轉移資產,就是不相信中國模式,那麼我們憑什麼相信一個雞飛狗走的國家,其經濟會繼續繁盛下去?第二,大陸人為什麼用現金來香港買樓?因為作資產轉移,而這些資產是什麼?大部分是見不得光的錢嘛!他們要借投資產品漂白,即使損失也無關係,因為拿着可以見光的五千萬,總比拿着見不得光的一億來得好。

四.  市場是恐懼與貪婪的角力場

投資道理其實很顯淺,畢菲特早已點出:當別人恐懼時我貪婪,當別人貪婪時我恐懼。樓市瘋狂至此,竟然有很多人認為可以應付而高追,這不就是應該恐懼的時候嗎?

道理很易明,為什麼不是每個人都能投資獲利?因為市場是由情緒推動的,沒有情緒,人人理性行事,市場根本無利可圖。情緒推動出來的泡沫,是投資者的紅利。世上沒有理性的市場,因為投資是貪婪與恐懼的遊戲,心理質素決定你的投資結果。貪婪與恐懼間拿得準,就是投資高手。但這樣的高手太少,人類總逃不過情緒的控制,即使高手也如是。

不要問我樓市何時會跌。這個世界沒有人可以答到你。誠哥也不能答到你,他叫你買樓,因為他是一個大地產商,大地產商會不會叫你唔好買樓住,睇定啲,等樓價跌時,即誠哥公司賺少咗兼股票下跌時,你先買啦。你有冇咁天真相信?

買不買,買後的風險,大家要自行評估。風險是很複雜的,例如你的工作是否隱定,樓價跌四成時你是否仍供得起兼很少機會失業呢?例如做政府工,那麼即使現在入市,你的防守力仍會比其他人高,但如果不是,你即使付得起首期,你也有機會變成負資產,公司可能會裁員,或你因高追而一世負債,失去了所有自由,包括選擇工作的自由,以及要有做公司的奴隸的心理準備。

2015年2月24日 星期二

活學通識:引用財爺的需求理論解釋佔中

財政司長曾俊華發表新一份財政預算案後,結語指:



177. 有心理學家曾經講過,對於飢餓的人,有食物的地方就是烏托邦,自由、愛、尊重等等不可以果腹的事物,對他們都是沒有價值。

178. 經過百多年的發展,香港的經濟實力已經躋身世界前列,香港人,特別是新的一代,在物質生活以外,更加「渴望心中富有」,這是社會成熟的表現。

這個心理學家的理論,對於今日大部分高中生來說,毫不陌生,那就是「馬思勞需求層次理論」(Maslow’s Need-hierarchy Theory)。這套理論,幾乎每本個人成長通識書、每間學校的通識筆記都提及,大部分老師都會教,一般也附有下圖:




當然,這個理論一般都是介紹而已,因為那涉及深入的心理學,並不適用於通識考試,而且通識不重背誦,硬套理論的答案多是笑話百出。但今日經財爺一點,這套理論肯定升價百倍。學通識,最重要懂得遷移所學到新範疇,財爺正正示範了如何把一個屬於「個人成長」的理論,遷移到「今日香港」來解釋佔領現象。

簡單而言,為何出現佔領運動?看看財爺所說,加以思考,便知道是因為香港經歷百年發展,早已脫離溫飽的最基本需求,特別是今日的年輕人,在富裕的香港長大,根本不愁溫飽,而且得天獨厚,能夠在曾被英國管治的香港長大,接觸到不少先進的西方思想,長大後萬幸離開了「吃喝拉撒」的低等動物頂層需求,進而學懂追求公民意識、公義、公平、仁愛、權力制衡等需求,向需求金字塔的頂層爬,確是社會成熟的表現。

同樣道理,學生也可用此理論解釋藍絲的反應。由於他們說來說去的「論據」都是「搵食」、「搵食」和「搵食」,以馬思勞和財爺的角度來看,撇除那些教育水平和收入較低的少數人,大部分藍絲仍停留在「吃喝拉撒」的層次,吃完屙,屙完瞓,瞓完又吃,循環不息,誰阻住他們吃和屙,誰就是壞蛋,正如財爺所說,自由、愛、尊重、民主、公義等等不可以果腹的事物,對他們不單沒有價值,更是罪大惡極。

我們可以進一步用馬思勞的需求理論分辨,為什麼部分藍絲的FB滿是美食照片,為何他們談政治只談反佔中;而黃絲不單有美食照(這套理論沒說過你進化到追求高層次需求便不需滿足低層次需求),還有很多佔領相片和不同的相關評論。同樣,正正因為黃絲和藍絲在需求追求層次上有明顯不同,所以他們必然會鬧翻、unfriend,社會這兩個陣營必然會撕裂。打個譬喻,就是你不能跟一頭吃飽了的豬說追求民主普選。

將理論套用到「現代中國」一課,也無不可,但會看到這個理論的限制。很多年前就有人預測,當大陸人富裕了,溫飽了,按需求理論,他們就會要求民主,要求政府有更好表現,以及希望自己的權利得到更大保障,因此大陸中產將成為推動中國政治改革的龐大動力。很可惜,這套理論在大陸用不上(即使香港也有很多「離地中產」吧),大家發達了,不單不去追求更高層次的需求,還為了滿足低層次需求而把當地弄成「地獄鬼國」,不去要求政府改善產品,卻湧到香港買光你的東西,不去爭取改革,只有逃的逃,跑的跑。

每個理論都有其限制,明白了吧!

2015年2月10日 星期二

中國近代史趣味化——我撐吳克儉

中國近代史趣味化——我撐吳克儉

是日,教育局長吳克儉在立法會教育事務委員會上,被問到如何加強近代史教育,包括辛亥革命和六四事件,吳克儉指要讓學生「趣味化學習」。

如此大好提議,慘遭議員批評,例如「討論辛亥革命或六四時,如何趣味化」,又或「用趣味化來講述這些歷史十分突兀,令人不安」。

近代史趣味化,簡直是香港教育史上最大的突破,議員欠缺想像力,盲目批評,實在不該。如果中國近代史能趣味化,將是吳克儉一大德政,名垂千古,指日可待。

如何趣味化呢?例如,當我們教近代史,指出毛X東死了,十年浩劫的文革終於結束,做教師的這時要加入趣味學習環節,讓同學們發揮創意,以「一人一創作,共慶毛魔死」為題,想些玩意,共慶這個可能比耶穌誕生更為普世歡騰的日子,例如在天安門場燒幾個紙紮江青同志,以慰毛魔。

好了,當學生盡情發揮創意後,老師便要反問:「既然毛魔死了大家咁開心,咁點解佢條屍仲留喺北京?點解今日仲有人崇拜呢個魔頭?」這時可拿出那個三流通識老師葉SIR的一篇呃LIKE作品,問問大家知否為何作者要用「毛X東」而不直呼其名——X不是粗口,只是因為毛魔輻射太強,直呼其名恐怕誤了蒼生。這樣的課程,讓大家「腦震盪」一下,或能更明白中國近代史悲劇的根源何在。

至於教六四,多年來早已「趣味化」——把每年建制派的謬論展示給學生,解說當中的可笑處,例如多年前死鬼馬力的「碌豬論」,到近年愛字頭的「解放軍被襲在先所以屠城」,我覺得已經趣味無窮。今天的學生拍片、剪片皆能,我們又引入一個趣味學習:如何用荷李活特技製作屠成假像,但只准用廿幾年前的科技。最後,我們可加入「眾裏尋他千百度」的互動教學,學黃子華,向學生派發當年的「強烈譴責」宣言,讓他們尋找當中熟悉的名字……李嘉誠、李兆基、梁錦松……還有,梁振英!再播放他們今天的各種言論,嘩,簡直有趣到爆。

最後,當我們教到香港這一章,少不免神傷。我們不妨叫學生製作一個小靈堂,上書「沉冤待雪」,年份是「1842-1997」,會上播放末代港督彭定康的「悼詞」——將來香港的自由,不一定由中國來剝奪,更有可能是香港一些人自己主動一點點葬送。

這樣將近代史趣味化的話,又怎能不撐吳克儉呢?
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