2016年6月2日 星期四

四叔又叫人買樓!



今日四叔又叫人買樓,指「自住可以買,炒就唔好了」,並指樓價最多跌多一成。

買不買樓是個人決定,要考慮的因素很多,對此我沒意見。但我實在覺得,這半年裏還叫你買樓的地產商、地產經紀等,我唔知用好嬲定好笑嚟形容。

第一,這些人都不是醫生、律師那類專業人士,受專業操守規範,換言之他們可以隨便吹水發表意見而不用負責;第二,他們全部都有龐大利益衝突,正如韓非子話,賣棺材嘅都希望每日有人死,地產商和地產經紀唔去到證實跌果刻,點會倒自己米同你唱淡?冇成交仲有生意?

樓價跌咗幾多?一至兩成,係咪好多?唔係,跌一至兩成仍然係天價,仍然係好多人負擔唔起。咁喺呢一刻邊個有能力買樓?十年前入市依家仲賺緊大筆果批,但如果係自住,多數唔會賣;如果有多一層係投資用,賣就係止賺,即係睇淡,賣咗唔會買另一層。呢幾年入市果啲,有可能做緊負資產,或者資產值已縮水一兩成,換大啲就好艱難,又唔多會買。呢幾年都買唔到,跌咗一兩成仍然都係買唔到,冇得買。剩返嘅,就係原本買唔到,跌咗一兩成剛好買到,同埋本來就買到,等跌先買嘅人,呢啲人有幾多?唔太多,但問題係,如果佢哋入市,係咪真係「自住就冇問題」呢?

試想,如果最後呢批仍能夠在高位(跌一兩成根本唔叫咩低位)全部接埋貨,假若樓市再下滑,即係成個市場嘅購買力就揸乾揸淨,咁請問個市場仲有咩能力托住個市?越來越少人接到貨,樓市只會再下滑。如果我係地產商或地產經紀,我都希望依家啲人覺得見底快快入市,消耗最後的購買力,自己袋袋平安,樓市唔再跌,就冇晒憂慮,樓市真係跌,連最後的錢都捲走埋,憂慮嘅就係呢一兩年買樓果班。

地產商不是不斷用盡招數捲盡市場上所有購買力嗎?為甚麼越來越多私樓劏房,越劏越細,越起越垃圾?因為連經濟能力較差的,都能夠死慳死抵上到車,滿足了香港的「核心價值」。到今日,樓市開始下調,都只係調咗半年果一成幾,就急急叫大家入市,希望谷埋最後的購買力。咁樣,地產商就贏到最後!

咁話返轉頭,自住又怕咩下行風險呢?其實如果你係公務員、長工教師等「鐵飯腕」,問題就真係少好多,唯一問題係你高位接貨月供二萬以上,份工變晒質幾屈辱你都要忍忍忍,人生幾無意義幾辛苦捱出健康問題都要頂頂頂,基本上你唔使點擔心供唔到嘅。但其他打工仔呢?

半年前寫過文話今年經濟不看好,事實上這半年經濟係差,連的士佬都話靜咗好多。但你話係咪好差?又唔係,但會唔會差落去呢?我唔知,我剩係知道,有間大型建築師樓減薪15%,今日東亞炒咗180人。「樓價下滑」和「自住冇問題」背後的關鍵假設係「你仍然有能力供樓」,即你的收入即使冇增加,也要不變。大家關心嘅,從來唔係樓市下跌多少,而係經濟有幾差,會否出現大規模裁員和減薪潮。近幾年樓價相當高,即使而家入市都係供死你,則師要減15%,做證券的被裁員,這些都是聽起來十分高收入的專業啊!供樓負擔咁大,裁員減薪就業機會減少失業率上升,一個人撐到幾耐呢?租都話可以租偏遠啲,買的話,變了負資產,賣樓都唔掂。這才是最得人驚的地方。

所以我先話,有鐵飯腕,唔使驚,最多學做奴才。但你份工唔係鐵飯腕,冇雄厚積蓄(唔係資產,經濟下滑資產一樣萎縮),在一個樓市下滑的階段入市,係要三思再三思。無論上升或下跌的趨勢,都不會一直跌然後停低,中間必然有起伏,求其搵張股票圖看看便會知道。你真肯定,連續跌了半年後的少少升勢,就係反彈?

其實四叔都同你講咗:「炒樓就唔好買啦,風險高。」即係咩?即係樓市冇乜得點升,咁炒家唔入市,即係需求再減一截,咁點解仲會升?

加上咩加息周期果啲,唔使多講,唔重要,最關鍵仍然係大陸。正如半年前所講,經濟最大嘅隱憂係咩?係大陸啊!點解大陸咁大隱憂呀?因為佢爆大鑊都唔會畀你知啊!唔畀沽空又唔畀唱淡,數據又唔知真定假。冇嘅,直至「讓領導人先走」的壯舉完成,你哋咪知囉。

上述都係吹吓水,唔係專業意見(即使呢方面的財演專業意見更冇用)。想買就買,想信四叔就信——但我要提一提你:四叔無端被捧為股神的年代話恒指升上三萬八點,之後自嘲自己唔係咩股神!大概,係燈神!

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